住宅ローンでかかる銀行の諸費用

家を買うにあたっては色々と諸経費がかかります。その辺りは別ページ家を買うときにかかる諸経費で解説していますので、全体像はこちらをご参照ください。

このページでは主に銀行（ノンバンクを含むので「金融機関」とまとめたほうがいいのかもしれませんが、分かりにくくなるので「銀行」で統一します。）の住宅ローンを借りるにあたってかかる諸費用を解説していきます。

なかなかややこしい部分もありますので、ぜひ、じっくり・ゆっくりご覧ください。

他のページでも解説していますが、銀行が住宅ローンを貸し出す場合、全てではないですが保証人を取らない代わりに、保証会社というところを使うことが多いです。

保証会社はその銀行と資本関係があったりする場合もありますが、一応、別会社なので保証料がかかることが多くあります。（例：三菱UFJ銀行の保証会社として三菱UFJ住宅ローン保証という会社があります）

一部の銀行では保証料無料をうたい文句にしている銀行もありますが、保証料が無料になっている代わりに事務手数料が高額とか保証料が無料の代わりに金利が高いというケースも多いです。

保証料の代わりに金利が高いというケースは一見して分かりやすいのでいいのですが、代わりに事務手数料が高額というケースが一般消費者をだます手口なんじゃないか？というくらい知らない人が多いです。

次の事務手数料の項目とも重複しますが、簡潔に表にすると以下の通りです。サンプルとしては適当に【総借入額：3000万円・35年返済】というざっくりとしたケースで算定しています。

保証料	事務手数料	合計
６００，０００円	５４，０００円	６５４，０００円
０円	６４８，０００円	６４８，０００円

3000万円の借り入れに対し、保証料ありの銀行は総額として654,000円、保証料なしの銀行は648,000円として計算しています。もちろん、適当に計算しましたので金額は逆転するケースもあるでしょうし、全然違う数字になることもあり得ます。問題点はそこではないのです。

問題は、金額の差ではなく、保証料は繰り上げ返済によって一部が返ってくる可能性があるが、事務手数料は返ってくる可能性がない。ということです。

35年で借りて35年間きっちり使って返済するなら問題ないですが、一般的には繰り上げ返済をするでしょう。そうするとこの差以上に損をする可能性があるということです。

金利の条件にもよるかと思いますが、簡単に保証料無料に釣られてしまうと大損する可能性があるよ。ということだけ覚えておいてください。

ちなみに、保証料ありの銀行の場合、借入金額と期間・属性によって変わってくることが多いです。同じ金額を借りようと思ってもAさんは保証料35万円なのにBさんは90万円なんていう差が開くことも日常茶飯事です。

したがって、「私の場合は保証料いくらくらいになりますか？」というご質問にはお答えのしようがありません。結論としては、借入金額・年数・保証会社によって大きくかわります。となってしまうので、答える意味がないのです。

銀行が受け取る事務手数料という名の謎の費用です。お金をかして、金利を付けて利益を得る。その時点で儲けているはずなのに・・・事務手数料という名目は結構不思議です。

まあ、そんな話は置いといて、この事務手数料は銀行によって大きく異なります。

前述の通り、保証料が無料の銀行は事務手数料を【融資金額×2.20％】と定めていたりします。（定率型と呼ばれる形態です。）

保証料が無料の銀行は事務手数料を安くしようとすると金利が上がる。という形式をとっていることがほとんどです。

メガバンクや地方銀行等は概ね25,000円～64,800円の範囲に収まるのかな？と思います。それを超えてきたらちょっと高い気がします。

またまた出ました印紙税、住宅ローンを借りる後半の手続き、金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）、略称：金消契約（きんしょうけいやく）の際に貼付する印紙が必要となります。だいたい、2万円くらいを考えておけば大丈夫です。

以上の3点が銀行諸費用と呼ばれるものです。なかなかわかりにくいかもしれませんが、当サイトで予習をしていただいて、不動産会社や銀行の話を聞いていただくとスムーズに理解が進むと思います。