フラット35比較

フラット35については別ページ（わかりやすく解説！フラット３５）で書いた通り、独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が民間の金融機関の協力を得て融資する住宅ローンの商品名。ということになります。

 

窓口となるのは一般の銀行（地方銀行や信用金庫等）であったりノンバンクの○○モーゲージなんて言う名前の株式会社（一般企業）であったりします。

 

基本的に最終的なお金の出どころとしては住宅金融支援機構なので、金利や手数料等は全部一緒じゃないの？と思われる方もいるかもしれません。
それに、どこを経由しても審査結果は一緒でしょ？とも思われるかもしれませんが、それ、損してますよ！

 

ここでは様々な窓口による違いを比較していきたいと思います。

 

まず、金利です。論より証拠です。下記はフラット35のHPからの引用ですが、赤線部分をご確認ください。

金利の範囲、最頻金利と書いてあります。（2022年11月時点）

 

やや不正確な言い回しになりますが、この範囲の中で金融機関が自由に設定していいですよ。というニュアンスで捉えていただければ概ね間違いではありません。
極論を言えばキチンと比較しないと大損する可能性があるぞ！ということです。

 

とはいえですね。実際に1.540〜2.990まで幅があるとうまくお客をだまさないと借りてもらえないわけです。
騙すと言うと大げさかもしれませんが、数字のからくりで分からなくしてしまうのです。
どういうことか説明していきます。

 

まず、おさらいです。（話を簡単にするために大雑把になる部分があります。ご了承ください。）もともと、フラット35は物件価格と諸費用の合計の90％までしか貸してくれないわけです。そこで窓口である各金融機関が残りの10％を提携ローンであったり、自社ローンであったりで貸付全額を借りられるようにするというやや強引な販売方法がまかり通ってしまうのです。
※ここについては思うところがありますが、今日のところは割愛します。

 

要するにその10％のところで上手くやっていくわけです。
１）某地方銀行のケース
　総費用の90％までの借り入れの方は1.190％で借りれます。ただ、100％の融資を希望される場合、全額1.820％の金利になります。

 

２）某モーゲージの場合
　総費用の90％まで派の借り入れは1.190％で借りれます。ただ、残りの10％部分については3.0％の変動金利になります。

 

さて、１のケースと２のケースどちらが得になるかわかりますか？

 

例として、物件価格3000万円、諸費用300万円で計算していきましょう。
まず、90％と10％に分けると90％＝2970万円、10％＝330万円です。

 

１）地方銀行の場合
　全体が1.820％となりますので、単純に月々の支払額は106,293円
　総支払額は44,643,060円となります。

 

２）モーゲージの場合
　90％である2970万円は1.190％、残り10％は3.0％（変動金利）ですので、月々の支払額は
　86,494円＋12,700円＝99,194円
　総支払額は41,661,480円　（あり得ないですが、変動部分も金利の変動がないものと仮定して）

 

10％部分は会社によって異なりますが、3.0なら高いほうかな？という想定で計算しております。
1.19と1.82というのはやや極端かもしれませんが、実際問題としてモーゲージの方が得になることが多くなります。
とにかく、キチンと比較しないと大損する可能性があります。ということです。

 

 

まだ問題はあります。
問題点�@
地方銀行の場合全額1.820％になるので繰り上げ返済をしても基本的に支払額は変わらない。

 

問題点�A
モーゲージの場合、変動金利になるので10％部分は支払額が変わってくる可能性がある。

 

以上の問題を踏まえて総合的に検討するのがフラット35を使うときに必須条件です。

 

 

ここは意外と大きく違います。一つの目安（ほぼ最大値）としては、借入金額の2％（＋消費税）かな？と。ただ、これは最大値なので、会社によってまあまあ変わってきます。

 

つまり2500万円の借入なら税込み55万円、3000万円の借入なら税込み66万円、という具合です。あくまで手数料なので当然安いほうが良いに決まっているわけです。
では、安ければいいのか？と言われるとそうでもありません。
申し込みのしやすさや手続きの早さ、困ったときのサポート等々、考えなければいけないことは沢山あります。

 

実際、手数料で言えばそれほど安くないARUHIという会社がフラット35の取扱件数No.1（2022年）なのですが、店舗数（相談のしやすさ）やネット申し込みの分かりやすさ（後述）、営業力（対不動産業者）等が影響しているわけです。

 

 

四の五の言っても仕方ないので、銀行以外の各窓口（モーゲージ）の手数料の条件に付いて記載していきます。最終的にどこを選ぶかは使い勝手も関係してくると思いますので、ご自身でよく比較検討してみてください。
※銀行は地方銀行や信用金庫がメインになってくると思います。そうすると地域によって変わってくる可能性があり、さすがに全国を調べる余裕はないので、モーゲージの比較だけでご容赦ください。
　比較は随時増やしていく予定です。なお、将来的には個別の窓口ごとの説明ページも作成するつもりです。（いつになることやら・・・）

窓口	手数料	10％部分の金利	ネット申込の可否	備考
オリックスクレジット	２％（税別）	確認中（フラット35ONE）	不可
クレディセゾン	２％（税別）	2.95％（団信加入時3.25％）	不可
優良住宅ローン	0.5％（性能評価有り、無しの場合0.8％）	2.725％	可
日本モーゲージサービス	融資金額の1.955％（税別）　※最低手数料 150,000円（税別）	2.6％	不可
ファミリーライフサービス	1.68％(税込み)	2.515％	不可	飯田グルーホールディングス