新築分譲住宅を上手に購入する方法
分譲住宅ってどこで買っても一緒だと思いますか？不動産会社や買うタイミングで損をしているかもしれませんよ
かしこいマイホームの買い方、選び方
新築分譲住宅を上手に購入する方法
昨今、飯田グループホールディングスをはじめとして色々な分譲住宅の売主があります。その中でも仲介業者が介在することが多い分譲住宅の上手な（言い換えればお得な）買い方を伝授したいと思います。
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まずは買える客になろう
経験上、ほとんどの方（体感で98％以上）は住宅ローンを組むことになると思います。当然のことながら仲介業者も売主も住宅ローンの借り入れができるかできないか（言い換えれば、買えるか買えないか）が重要な要素になってきます。
嫌な言い方かもしれませんが、3年後か5年後にしか買えない（買わないではない）お客様か今すぐ買えるお客様かによって注ぎ込む労力は変わってきます。
実際、購入希望者の２割前後のお客様はそもそも借入ができません。これは、ブラックであるケースがほとんどです。また、それ以外にも２割前後のお客様は納得のいく（満足のいく）条件での借入ができません。（金利条件が悪かったり、希望金額まで借入れが出来ない等です。）
つまり、購入希望者の６割位しか素直に住宅ローンが通らないということになります。（あくまで体感値です。）
不動産業者に行くとほぼ確実に住宅ローンの事前審査を勧められます。これは、買えるか買えないかを見極める意味もありますし、不動産業者からするとお客様を囲い込みやすいというメリットがありますが、お客様目線で考えても早々に事前審査をしておくメリットはあるので、商売抜きでお勧めです。
せっかくなので、ちょっと脱線しておきます。
住宅ローンの事前審査を先にやるメリット
まず、買えるお客様だ！ということで不動産業者が必死になります（笑）
そして、いい物件（場所や値段の適正度等）ほどお客様が競合します。そうすると事前審査が通っている人が優先されやすくなるので、気に入った物件を優先的に抑えることも可能になります。
資金計画が明確になる。事前審査の結果によって各金融機関の融資条件が出そろいます。思ったより高い金利を提示されたなぁとなれば借入金額を抑えたほうが良いかもしれませんし、思ったよりいい条件だった。となれば多少、予算の上積みができるかもしれません。その辺りを確認するのにも事前審査はやっておいた方が無難です。
事前審査を先にやるデメリット
では、デメリットは？と問われたら・・・（不動産業者によっては）審査結果の書類（承認通知等）を受け取れずに他の業者で話をしたときに再度事前審査が必要になることがある。
これくらいだと思います。
対策としては審査に出した①金融機関を自分でも把握しておく（当たり前ですが、やっておられないお客様が意外に多いです。）。②審査結果の通知を受け取っておく。の2点で解決です。
売主の決算月を狙う
希望エリアでいいものがあって、というのが前提ですが、例えば飯田グループであれば3月末が決算です。3月末までに残代金の支払いができるタイミングで購入すると思っている以上の値引きが引き出せる可能性が出てきます。
3月末の残代金支払いだと急げる人で3月上旬、急げない人は2月中には契約しておくといいでしょう。
また、半期決算（9月末）や四半期決算（6月末、12月末）等も狙い目ではあります。
時期が狙えなければタイミングを注意
これもよくある話ですが、例えば4月27日に申し込みをして、4月30日に契約しますよ。というパターンです。
今月中に！と売主の営業担当も上からプレッシャーをかけられますし、あと1契約足りない。という時にはいいタイミングです。これは売主だけではなく契約件数の足りない仲介業者からの仲介手数料の値引きを引き出す方策としても重宝します。
値下げのタイミングを狙う
どこかのページで書いたかもしれませんが、分譲住宅は土日が売るチャンスなので、土日に動きがないと週明けに値下げをすることがあります。気になる物件があるのであれば、そのタイミングをよく見て、申し込みましょう。
値段が下がった週の週末は一般的に問い合わせが増える傾向にあります。値下げした週の週頭が狙い目です。
仲介業者も比較しよう
SUUMOなどを見ていると同じ物件に複数の不動産業者が掲載しています。どこも同じように仲介しますが、手数料の値引きであったり、サービスが付いたりする内容に違いがあります。よく吟味するといいですよ。
それって売主と直接契約できませんか？
最後に、一番言いたくない内容を書きます。(;^_^A
一部分譲住宅の売主は仲介業者を介在させずに買主様と直接契約をすることがあります。
何が言いたいかと言うと、仲介手数料がかからないよ。ってことです。大きな金額の物件であれば軽く100万円を超える（サービスはつきますが・・・）仲介手数料がゼロになるんです。大分得になりますよね。あと、ケースバイケースですが、通常であれば売主様も仲介会社に手数料を払うんです。
直接契約となれば売主様もその分浮くので・・・値段引いてくれたり？なんてこともありますね。
すべての分譲会社が直接契約をするわけではありません。むしろ少数派です。仲介業者に『売主と直接契約すれば手数料かからんでしょ？』と言っても、そもそも直接契約できない可能性もありますので、ご注意ください。
売主との直接契約の場合、手続きで困ることがあるかもしれません。（住宅ローンの本申し込み等）
極力手数料の安い業者を探すか、ゼロでやってる仲介業者を探すのも一つの方策です。
言いたくないことまで言ってしまいましたが、できる限り上手に買って、浮いたお金があればオプション工事に回すなり、支払いを楽にするなりで何とでも考えられるので、お得に買えた方がいいですよね。