固定金利か変動金利か

住宅ローンを利用するにあたって、大きな判断を迫られるのが、固定金利を選ぶか・変動金利を選ぶか？ということです。

どちらもメリットとデメリットがありますので、最終的な判断はご自身でしていただくことになりますが、それぞれのメリットとデメリット、判断基準についてご説明したいと思います。

まず、先だって基本的なところで、変動金利の方が金利は低い傾向にあり、固定金利の方が高い傾向にあります。（「傾向」と書いたのは審査結果によっては誤差があるためです。）

変動金利は借主が金利変動のリスクを負うので負担が低く設定され、固定金利は銀行が金利変動のリスクを負っているため借主の負担が高く設定されているわけです。語弊はありますが、投資として考えると変動金利はハイリスクハイリターン、固定金利はローリスクローリターンと置き換えることができそうです。

固定金利とは

固定金利と一括りにしていますが、その中でも2年・3年・5年・10年といった一つの区切りがある固定金利とフラット35を中心とした35年等の全期間固定金利があります。これらをまとめて固定金利と呼んでいますが、やはり中・短期の固定期間のものと全期間固定では随分様相が異なります。

中・短期固定（仮に5年固定としましょう）を選択すると期間内は一定の金利となりますが、当然、期間経過後に再度その時の金利で変動金利か固定金利かを選択することになります。

そのうえで、いわゆる銀行からもらえる優遇幅は変動金利よりも小さいことが多いので、特に短期の固定金利はメリットが感じられないというのが実感です。
10年などの中期固定であれば、固定期間終了後（10年だとちょうど住宅ローン控除もなくなるので）、繰り上げ返済を行って11年目以降に備えられる。という考え方も可能ですが、短期の固定は個人的にはあまりお勧め出来ないような気がします。

全期間固定といわれるのが30年や35年など借入期間中ずっと金利が変わらない。というものです。代表例がフラット35ですが、メガバンクや地方銀行等でも商品として提供しているところはあります。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利の最大のメリットは金利が一定なので、返済プランがたてやすいというところです。期間指定のものであればその期間内は、全期間固定であればローン返済中ずっと金利の上昇・下降を気にしなくて済みます。
ただし、期間指定の場合、5年ないしは10年後の固定期間終了後に再度変動にするか固定にするかを選択しなくてはいけません。ここが、期間指定の固定金利のデメリットでもあります。

デメリットはやはり変動金利と比べて金利が高めということでしょう。金利が高いということは月々の返済額もちょっと上がってくるということになります。
例：3000万円・35年間・ボーナス払いなしで借り入れをした場合
　金利0.6％で月々79,209円　金利1.35％で月々89,667円　と約1万円の差額となります。

そうなると返済比率や月々の返済額から考えると実質的に借入可能額が減ってしまうというデメリットもあります。

固定金利が向いている人

固定金利が向いている人は今後の子供さんが小さいとか、どちらかと言えば今後の生活費が上昇する見込みの人におすすめです。

変動金利とは

住宅ローンにおける変動金利とはその名の通り、市場の動向に応じて借入金利が変動するというものです。ただし、一定のルールがあって誤解を生じている部分もあるようなので、その辺りをなるべくわかりやすくご説明いたします。

①返済額は5年間変わらない
一番誤解を受ける部分ですが、変動金利といえども月々の返済額がすぐに上下するということではありません。当初借入時から5年間は返済額自体は固定となります。金利が上下しても返済額は変わらず、返済額の中で金利・元金の割合が変動すると考えてください。

例：月々の返済額が10万円だとして、当初は元金8万円・金利2万円の割合で支払っていたものが、金利があがると元金7万円・金利3万円という風に内訳だけが変わります。

②金利の見直しは半年に一度（が多い）
金利の見直しというのは各金融機関の判断に委ねられるというのが実際のところですが、その変動のタイミングはだいたい半年に一度くらいです。毎月毎月金利を計算するわけではありません。

③返済額の上昇はMAX125％まで
借入当時から返済額が急上昇したとしても、5年後の見直しの際に返済額は最大125％までとなります。救済措置的な考え方ではありますが、125％になると結構きつくなる人も出てくると思います。
④金利プランは途中で切り替えができる
こちらもよくある誤解ですが、変動金利で契約したとしても期間中に固定金利に切り替えることは可能です。ただし、金融機関によって違いますが、2点確認しておきましょう。
まずは金利プラン変更に伴う手数料。手数料が不要というところの方が少ないと思います。金額に差があるので借り入れ予定の金融機関に確認しておきましょう。
もう1点が一般的に変動金利から全期間固定への切り替えはできないことが多い。という点です。5年や10年への変更は可能ですが、超長期固定には切り替えできないと思っておいてください。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利のメリットは何といっても金利が安いというところです。選ぶ金融機関や審査によっても変わりますが、2022年10月現在、今のところ過去に例をみないほどの低金利です。地域によっても差があるでしょうが、住宅ローンに力を入れている地方銀行やネット系の銀行等では、0.45％とか0.4％といった数字も目にします。

変動金利のデメリットは当然、返済プランが立てにくいということになります。5年間は返済額は変わらないと言っても最大125％になる可能性もゼロではないのです。そうすると当初考えていた返済額では間に合わなくなる。という可能性があります。

特に低金利時代の今からさらに下がるのか？とよく考えて金利を選択してもらいたいと思います。実際にメガバンクは変動金利の金利引き上げを示唆しています。フラット３５等の固定金利も１年程前に比べてかなり上がってきています。今、このタイミングだからこそ長期固定金利という選択肢もありかもしれません。

変動金利が向いている人

変動金利はできることなら、経済情勢や金利変動にアンテナを張っている人がいいと思います。金利上昇のタイミングを自己判断でき、ある程度適切なタイミングで固定金利に切り替えることができる人が理想です。

また、短期間で完済しようと考えている人にも変動金利は向いていると思います。住宅ローン控除が使える10年間だけ借りておいて、10年経過したら全額繰り上げ返済する。まあ、理想論ではありますが、それに近い形で家計に十分な余力を残して借入できる人にはいいと思います。

以上をしっかりと理解して、変動金利か固定金利かを選んで間違いのない住宅ローン返済プランを組みましょう。