家を買うときにかかる諸経費（建売版）

インターネットを見ていて、「あ、この家良いな。予算に収まりそうだし。」と思ったときにちょっとだけ待ってください。

家に関わらずですが、不動産を買うときには色々と諸経費がかかります。このページではそんな諸経費についてのお話をさせていただきます。

とは言っても、新築分譲住宅・土地・中古住宅（マンション含む）の場合で少しだけ違いがあります。なるべくわかりやすく解説しますが、長くなってしまう場合もありますのでご容赦ください。

不動産購入時の諸経費の一覧

まずは、ざっと最低限かかるものの一覧です。

項目	概要
印紙税	売買契約書や請負契約書に貼付する印紙代
登録免許税	不動産の名義変更・抵当権設定にかかる税金（追加で司法書士報酬も発生します。）
不動産取得税	家を買った時に一度だけかかる税金（築年数が新しい場合は非課税となることも多い）
固定資産税等清算金	売主と買主の間で清算する固定資産税等
火災保険料	住宅ローンを使って家を買う場合は必須。そうでなくてもどこかで入ったほうが無難。
銀行諸費用	住宅ローンを使うにあたって必要になる経費
仲介手数料	不動産業者に支払う報酬

最低限必要になるのは以上ですが、その他に引っ越し代や照明器具等不足している家具家電を揃える費用も念頭に置いておいた方がいいと思います。

続いて、一つずつ解説します。

印紙税

ここで言う印紙税は不動産売買契約書に貼付する印紙の代金を言います。気にしない人が多いですが、これって税金なんですよ。
金額は不動産の価格によって異なります。
現在（2022年11月）は軽減措置が講じられていますので、ちょっとだけ安くなっています。以下は国税庁のHPから拝借したものです。

地域性もあるかと思いますが、よく使うのは5千円・1万円・3万円ですかね。

登録免許税

こちらも税金ですが、登録免許税と書きましたが、登記手続きをして頂く司法書士の先生に支払う報酬も必要です。一括りに登録免許税と言いましたが、少しだけ詳しく解説します。

所有権移転登記費用	不動産売買のメインとなる登記費用です。売主の名義から買主の名義に代わったことを法務局に申請する際にかかる税金を言います。
抵当権設定費用	住宅ローンを借りる場合、銀行の抵当に入る。という言い方をしますが、その抵当に入れたことを証明するような登記費用です。強制的なものなので、住宅ローンを使う場合は99％以上必須です。
表示登記費用	新築の分譲住宅を買うときに建物の登記のスタートとなる部分です。どこの場所にどんな建物が建ったのかを登録する費用ですが、分譲住宅の場合、基本的に買主の負担となっています。
保存登記費用	上の表示登記で建物の内容を作った上で、誰の持ち物かを対外的に証明するためにする登記です。

少し詳しくとは言いましたが、分かりにくくなってもしょうがないので、なるべく簡単にわかりやすく説明したつもりです。そのため、専門家や知識のある人からすると物足りない説明になっていると思いますが、ご容赦ください。必要最低限の知識はこれで大丈夫だと思いますので。

司法書士の報酬って必ず必要？

よくある質問なのでついでに解説しておきます。登記手続き自体は自分ですることも可能です。

ただ、売買のケースで考えると売主としては権利証や印鑑証明書を預けることになるわけです。自分だったら、ほぼ知らない人そんなことします？代金払ったからいいじゃん！という人も居ましたが・・・それ持って行って売買じゃなくて借金したことにされたらどうする？ということです。

所有権の移転をせずに売買代金以上の抵当権を設定する。その後は・・・あまり詳しく書けませんが、良くないことに使う人がいてもおかしくないわけです。

かつ、銀行としては住宅ローンを貸した以上、抵当権の設定は絶対です。信頼できる（取引のある）司法書士に任せることもまた絶対なのです。

と、言うわけで司法書士の報酬は必須だと考えておきましょう。どうしても安くしたい場合は、司法書士の知り合いを作っておくことです（笑）
とは言え、見積りをよく見てみると司法書士の先生に支払う報酬よりも登録免許税の方が高いことが多いと思います。

不動産取得税

概要でも書きましたが、新しめの住宅を購入する場合はかからないことが多いです。
詳細については築年数や面積等から計算をしないといけませんので、ここでは割愛します。別のページを作って解説することも検討中です・・・

仲介業者を介して購入する場合は、仲介業者やその先に居る司法書士が計算をしてくれることがほとんどです。

固定資産税等清算金

契約書に記載されることになると思いますが、1年分の固定資産税等（等の中には都市計画税が含まれます。）を日割りで清算することになります。これも買うときに必要な経費に含めることが一般的です。

金額については、それこそ物件によりけりなので何とも言えません。

ちなみに、関東圏では1月1日から12月31日を1年間として計算し、関西圏では4月1日から3月31日を1年として計算します。

あくまで商慣習での清算なのでこれ自体は税金ではありません。

火災保険料

買った家が火事や水害、地震などで被害を受けたときに修繕や建て直し等にあてるため、火災保険（地震保険）に加入することが多いと思いますし、そうすべきだとも思います。

住宅ローンを使った場合は金融機関の条件として火災保険に加入すること。と明記されると思いますので、入らないと契約違反の可能性が出てきます。

保険会社については、金融機関・仲介会社・分譲住宅であれば売主等が代理店になっていることが多いと思いますが、どこで入っても自由です。
金利をまけてあげるから、とか、値引きしてあげたでしょ？等とその他の条件に絡めて自分のところで加入を強制することは法的にアウトです！それを言われたら禄でもないところと契約してしまったな・・・と思いつつ、「それは宅建協会（銀行なら「金融庁」）に聞いてみてもいいですか？」と尋ねれば、すぐに手のひらを反すことでしょう（笑）

銀行諸費用

銀行の諸経費については、別途解説ページを設けます。簡単過ぎるくらい簡単に書くと、銀行（の先にある保証会社）に支払う保証料と金消契約時の印紙代、銀行の事務手数料が入っています。

仲介手数料

こちらも一応別ページで解説しますが、物件価格が400万円を超える場合、最大値で

物件価格×３％＋６万円　に消費税を乗じた金額になります。ほとんどの仲介業者が仲介手数料の値引きをしてくれません。

その辺りも後程。

というわけで、長くなりすぎましたが概ね不動産購入時にかかる諸経費は以上です。
大雑把に言うと、物件価格の８％～１０％程度が諸経費だけで掛かると思ってください。