新築分譲住宅購入の流れ

基本的には全国展開（そうでなくても、多店舗展開している）パワービルダー系の新築分譲住宅の購入の流れをお示ししたいと思っておりますが、地場の中小の建売業者さんも似たような流れだとは思いますので、参考になると思います。

とりあえず、購入する物件が決まったところから話はスタートします。スタートのところだけですが、３パターンあります。
①住宅ローンの事前審査が完了している場合
②住宅ローンの事前審査と同時にスタートする場合
③フラット３５の場合
です。

重複する部分は省略しますね。
では、まずはパターン１　

住宅ローンの事前審査が完了している場合

購入申込書（買付証明書）を書く

民法でいうところの意思表示です。この家を買いたい！と売主に提示するところからスタートします。ちなみに、仲介する会社によって、書式の名前が購入申込書だったり買付証明書だったりしますが、内容は同じなので気にする必要はありません。
※一部、規定の書式がある売主もいます。

これも仲介する会社によって違いますが、この購入申込の時点で申込金と言って10万円程度預かる会社もあります。
買い手さんの気が変わらないように・・・という予防策ですが、万が一辞めたくなったら返ってくるので大丈夫です。
もし、返さない！と言われた都道府県庁の不動産を監督している部署や宅建協会等に相談すれば返ってきます。

売買契約・手付金の支払い

事前審査が完了しているので、もう次は売買契約です。
売主によって違いますが、パワービルダー系の場合、まず購入申込から契約まで1週間程度（3日という会社もあります。）
手付金は30万円～100万円の範囲。が多いです。

この段階では通常住宅ローンの審査は事前審査です（フラット35を除く）。そのため、万が一住宅ローンが否決されたら無償解除になります。という条文（ローン特約）が入ります。

住宅ローンの本申し込み

無事に契約が完了したら早々に住宅ローンの本申込みをします。上述したローン特約が大体契約から2週間以内なので、あんまり悠長なことをしている余裕はありません。

引き渡しチェック

売主・買主・仲介業者で立ち会って、建物についての簡単な説明と傷・汚れのチェックをする時間です。
ただし、傷・汚れについては基本ベースが現状だと思ってください。
高い買い物なのに！と思われるかと思いますが・・・残念ながらそれが現実の対応です。キチンと直してくれる担当者ならラッキーくらいに考えておきましょう。

金銭消費貸借契約

きんせんしょうひたいしゃくけいやくと読みます。大体みんな金消（きんしょう）契約と略します。
平たく言うと銀行さんからお金を借りるための契約です。

少ないですが、金消契約と引き渡し（決済）を同日に出来る金融機関もあります。

引き渡し（決済）

ここで最後の手続きになります。勘違いする方が多いですが、銀行ですべてが完結することがほとんどです。引き渡しチェックで指摘した傷・汚れの修正の確認などありません。（一応、飯田グループホールディングスで言えば、1社のみ銀行での手続き後に現地での確認がある会社があります。）

一番最初の購入申込から一番最後の引き渡しまで概ね1ヶ月以内くらいです。（完成している建物の場合）
結構あわただしいと思います。大きな買い物なんだからゆっくりじっくり・・・と言ったところでゆっくりやるメリットもないですしね。

この後、追加工事をしたり引っ越しをしたり。ということになります。

住宅ローンの事前審査と同時にスタートする場合

では、続いてパターン２の方ですが、基本的なラインは一緒です。

購入申込書（買付証明書）を書く・事前審査をする

購入申込書についてはパターン１と同様です。
後は、この段階まで住宅ローンの事前審査をしなかったのであれば、ここでどこの銀行にするか打ち合わせをして、急いで事前審査をします。

事前審査の結果待ち

事前審査が承認されなければ契約はできません。そのため、申し込みが被ったりするとせっかく気に入った家が買えなくなることも多々あります。

これ以降はパターン１の２番に続き、それ以降は同じです。

フラット３５の場合

最後にフラット３５の場合です。フラットの場合は、審査の精度的な問題もあって通常は本審査が完了してからの契約となります。

月末近かったり、売主の都合で事前審査の結果だけで契約となるケースもあります。その場合はパターン２と同じになります。

購入申込書（買付証明書）を書く・事前審査をする

購入申込書については、これまでと同様です。ただ、フラット３５の場合は本審査が完了するまで物件を押さえることができませんので、大急ぎで手続きします。

事前審査の結果待ち

フラット３５の事前審査は早いところだと即日又は翌日、遅いところだと1週間位待たされるので、なるべく早いところで審査した方が無難です。

住宅ローンの本申し込み

事前審査を通過したら早々に住宅ローンの本申込みをします。本審査は早いところで３～４日、遅いところは１０日前後かかるようです。（それ以上のところもあるそうですが、建売の売買ではまず使わないので、私では分かりません。）

これ以降はパターン１の２番に続き、それ以降は同じです。（本申込みが完了しているので１つ省略となります。）

物件が決まる前にフラット３５の本申込みまで完了させる。という荒業もあります。その場合は、パターン１とほぼ同じようなスピード感で進めることができます。

最後に注意事項です。飯田グループホールディングスをはじめとしたパワービルダー系の分譲住宅は早い者勝ちです。購入申込書を書いたからと言って確実に買えるわけではありません。購入申込書を書いた後も売主はお客様（買主様）を探します。いわゆる仮押さえ等はできないと思ったほうがベターです。
じゃあ、どうすればいいの？と思われると思います。

売主が優先権を渡すのは下記の条件が揃った時です。
①購入申込書を売主に送った。（送るのは仲介業者です。）
②住宅ローンの事前審査が通っている。（フラット３５の場合は本審査が通っている）
③契約日が確定した。
ここまで行くと多くの売主は他のお客さんに断りを入れる（家を見せなくしてくれたり、見せるにしても先に買いたい人がいるけど大丈夫？と一言言ってくれます。）

特に金額の交渉をしている場合は購入申込から売買契約までの期間は短ければ短いほどいいと思いますよ。